住宅購入時の贈与税の特例

更新日:2021/09/29

住宅を購入する場合には、お金がとてもかかります。

住宅購入の資金を全部自己資金で支払える場合には問題ありませんが、自己資金では足りない場合には、一般的には次の２つの手法で補うことができます。

①　住宅ローン等の融資

②　他人からの贈与による資金援助

 

①は、融資実行後に返済する義務があり、贈与税は発生しません。

しかし、上記②は、贈与される金額によっては贈与税の申告及び納付義務があります。

 

住宅購入時の不動産名義は注意！

住宅購入時には、お金を実際に支払った人が不動産登記の名義人となります。

実際にあった事例を紹介します。「お金は夫が全額出すが、名義は後々の相続対策のために夫婦で２分の１にしたい」と相談されたりします。

この場合、お金は夫が全額支払うので、不動産の名義は夫名義となります。仮に妻に２分の１について不動産の名義だけ移す場合には、その２分の１は贈与とみなされ、贈与税の課税の通知がされる可能性があります。

 

贈与税の基礎控除

住宅を購入する場合には、贈与を受けることで自己資金を補充することはよくあります。

1/1から12/31までの１年間でもらった額（複数の人からもらった場合はその金額の合計額）が年間１１０万円を超えた場合には、贈与税の申告が必要となってきます。

 

贈与税の基礎控除の具体例

１０００万円の住宅について、夫が１０００万円を売主に全額支払ったが、不動産の名義は、１０分の９は夫にし、１０分の１はその妻とする。

 

この具体例の場合、１０００万円の１０分の１である１００万円は、夫から妻への贈与になりますが、贈与税の基礎控除の範囲内となり、贈与税の申告義務はありません。

 

住宅取得資金贈与の特例

住宅取得資金贈与とは、住宅を購入するための資金を贈与される場合、財産をもらう側（＝受贈者）からみて、財産をあげる側（＝贈与者）が一定の要件を充たすときには贈与税が非課税となる制度のことです。

なお、贈与税の基礎控除との併用は可能です。

 

住宅取得資金贈与の要件

１　贈与を受けた年の子の合計所得金額が2000万円以下であること

２　子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること

３　対象となる居住用住宅の床面積が５０㎡以上２４０㎡以下

４　平成２７年１月１日から平成３１年６月３０日までに贈与により住宅取得等資金に係る贈与税

５　中古の場合には、築２５年（木造の場合は２０年）以内（耐震基準適合証明があれば、築年数は不問）

６　贈与年の翌年３月１５日までに住宅等を取得し居住開始、または未完成・未入居でも遅滞なく居住することが確実

７　一定の耐震基準をみたすことが建築士等によって証明された住宅

 

住宅取得資金贈与の非課税上限

非課税となる金額は平成２７年１２月３１日までの契約なら、省エネ１５００万円。それ以外の住宅で１０００万円となります。

平成２８年の契約なら、省エネ１２００万円。それ以外の住宅で７００万円となります。

※　省エネ等住宅とは、下記のいずれかの省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅のことです。

①　省エネ住宅（平成２７年４月以降は断熱等性能）の等級４

②　等級２以上若しくは免震建築物である耐震性住宅

③　等級４以上の一時エネルギー消費量

④　等級３以上の高齢者配慮対策

 

住宅取得等の 契約締結年月	省エネ等住宅		一般住宅
	消費税10％	消費税10％以外	消費税10％	消費税10％以外
平成28年10月 ～平成29年9月	3,000万円	1,200万円	2,500万円	700万円
平成29年10月 ～平成30年9月	1,500万円	1,000万円	1,000万円	500万円
平成30年10月 ～平成31年6月	1,200万円	800万円	700万円	300万円

 

なお、東日本大震災の被災者向けに別途非課税上限が定められております。

 

相続時精算課税制度とは

原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。

住宅購入時に利用する贈与税の特例としては、相続時精算課税制度の利用も考えられます。

相続時精算課税制度は、２，５００万円までの贈与が非課税枠となります。それを超える分に関しては一律に２０％の贈与税がかかります。

なお、相続時精算課税制度を利用して贈与した財産は、相続時に相続財産として計上する必要がありますので、相続税対策として利用するにはあまり向いてはおりません。

また、相続時精算課税制度を一度選択すると、贈与者からの贈与については１１０万円の贈与税の基礎控除は受けることができなくなってしまうので、相続時精算課税制度の利用には注意が必要となります。

 

なお、相続時精算課税制度の要件は次のとおりです。

 

①　贈与者…贈与した年の1月1日において満60歳以上であること

②　受遺者…贈与を受けた年の1月1日において満20歳以上であって、贈与者の推定相続人である子養子を含みます）又は贈与者の孫であること

③　最初に相続時精算課税の適用を受けようとする贈与税の申告期間内に、「相続時精算課税選択届出書」を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出すること

 

住宅取得等資金の特例

相続時精算課税制度には、住宅取得資金のための場合は、年齢制限がないので６０歳未満の親でも相続時精算課税制度の利用が可能です。

 

夫婦間の住宅取得の贈与の特例

婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動産又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、最高２，０００万円まで控除できるという特例です。

なお、基礎控除の１１０万円と併用することができるので、２，１１０万円までの贈与なら、贈与税が非課税となります。

 

夫婦間の贈与税の特例の要件

①　夫婦の婚姻期間が２０年経過後に贈与が行われたこと

②　配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること

③　贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

※　同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。